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LA COPROPRIÉTÉ DU GRAND MARCHÉ DE NOUAKCHOTT

Alternative originale au droit au bail

Et opération-pilote pour l’introduction de la copropriété des immeubles bâtis en Mauritanie

Compte rendu commenté du voyage d’étude d’une délégation juridique mauritanienne à Nice, dans le cadre de la préparation d’un décret d’application de la loi n° 014/2017 du 12 juin 2017, en ses dispositions concernant l’instauration de la copropriété des immeubles bâtis

Publié en mai 2020

  • Maître Thioye Mamadou SOW, notaire à Nouakchott, secrétaire général de l’Ordre National des Notaires de Mauritanie
  • Maître Patricia SUID VANHEMELRYCK, avocat au Barreau de Nice

___________________

Un code des droits réels a été promulgué en Mauritanie le 12 juin 2017, par la loi n° 014/2017[1]. Ce nouveau code concerne l’ensemble du droit des biens, à l’exception de la domanialité publique[2]. L’un de ses volets est l’introduction d’un régime de la copropriété des immeubles divisés par étages ou par appartements.

Ce volet a fait l’objet d’une spectaculaire première mise œuvre, à travers le nouveau Grand Marché de Nouakchott. Ce fut d’ailleurs le principal sujet d’étude et de travail d’une délégation mauritanienne, en séjour à Nice du 21 au 23 janvier2019. Les concertations et réunions préparatoires prévoyaient :

  • une rencontre avec le juge du tribunal judiciaire de Nice (alors TGI) chargé des saisies immobilières et de l’expropriation ;
  • l’examen des spécificités de la publicité foncière en matière de copropriété en France avec un notaire en même temps enseignant de la Faculté ;
  • des séances de travail avec les services du Cadastre et de la Publicité foncière à Nice ;
  • un atelier concernant les tantièmes avec un géomètre-expert ayant une abondante pratique de leur établissement et de leur mesure.

La délégation mauritanienne se composait de

  • Monsieur Mohamed LEMINE DHEBY, président de la Commission de la Réforme Foncière de Mauritanie, devenu entre-temps Ministre des finances ;
  • Monsieur El Meimoun SOUMBARA, directeur général adjoint des Domaines et de la Propriété de l’Etat ;
  • Monsieur Amadou DIALLO, Inspecteur général du Ministère du Pétrole, devenu, entre-temps, Secrétaire général de la Cour suprême, membre du comité de préparation d’un symposium international sur la réforme foncière en Mauritanie ;
  • Maître Thioye Mamadou SOW, Notaire à Nouakchott et Secrétaire général de l’Ordre National des Notaires de Mauritanie.

Le président de la Commission de la réforme foncière, Monsieur Mohamed LEMINE DHEBY et le directeur Général adjoint des Domaines et de la Propriété de l’Etat,  Monsieur El Meimoun SOUMBARA, ont pris en considération le souhait de l’Ordre National des Notaires de Mauritanie d’être davantage associé aux travaux concernant la mise en œuvre du code des droits réels. C’est ainsi qu’ils ont invité maître Thioye Mamadou SOW, Secrétaire général de l’Ordre National des Notaires de Mauritanie à contribuer à la mise en place du règlement-type de copropriété prévu par l’article 87 du Code des droits réels, avec le Grand Marché de Nouakchott comme opération-pilote.

De même, s’agissant du voyage d’étude sur la copropriété et la publicité foncière en France, le président de la commission, monsieur Mohamed LEMINE DHEBY, demanda que maître Thioye Mamadou SOW conçoive les axes de travail et de documentation. Pour ce faire, à Nouakchott, ce dernier s’est entouré des membres du GIE en formation Alaistithmar fi Muritania (Investir en Mauritanie) ; le travail sur le Grand marché de Nouakchott et la mission d’étude étaient d’autant plus intéressants pour ce GIE que ces points seraient ultérieurement intégrés à un symposium juridique international autour du Nouveau Code des Droits Réels, à Nouakchott.

A Nice[3], la délégation mauritanienne fut assistée par une avocate et une notaire azuréennes : maître Patricia SUID-VANHEMELRYCK, avocate à Nice, était chargée de préparer, de négocier et de coordonner les modalités du séjour et des réunions ; elle était associée à maître Elodie MAQUINE, notaire et conseil en gestion de patrimoine à Saint Raphael, pour la préparation d’une partie du dossier technique.

Les axes de travail retenus furent documentés, avant et après le séjour, à travers des comparaisons internationales de réformes récentes ou en cours concernant la copropriété des immeubles bâtis. En France, différentes rumeurs sur le contenu de la réforme de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété circulaient, à la suite de l’habilitation donnée par loi ELAN[4]. En Belgique, l’importante loi de réforme de la copropriété du 2 juin 2010[5] fut également consultée, ainsi que certains de ses commentaires à la suite de la mise à jour du 18 juin 2018[6].

Les membres du GIE en formation Alaistithmar fi Muritania souhaitaient également que la délégation mauritanienne puissent séjourner au Maroc. Ce pays est l’un des pionniers de la copropriété des immeubles bâtis en Afrique[7]. Les praticiens marocains de l’immobilier possèdent surtout une connaissance très fine de la pratique des ensembles immobiliers importants et/ou complexes[8], connaissances affutées par la présence d’une importante clientèle cosmopolite[9]. Mais des difficultés de calendrier ont contrarié le séjour marocain.

La tournée azuréenne de l’équipe mauritanienne avait deux principaux objets :

  • Il s’agissait d’abord de dégager des options adaptables au Grand Marché de Nouakchott, dans le cadre de la préparation du futur décret sur la copropriété des immeubles bâtis et d’un projet de règlement-type de copropriété fondé sur les articles 82 à 111 du Nouveau Code des Droits Réels de Mauritanie, qui introduit le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
  • Le second but était d’identifier ceux des éléments de modernisation du service de la publicité foncière en France qui possédaient un potentiel réaliste de transposition à la Mauritanie, spécialement en ce qui concerne la dématérialisation des données et les télé-procédures.

Il faut signaler une préoccupation exprimée par l’Ordre National des Notaire de Mauritanie. L’Ordre souhaitait que cette mission en France soit également l’occasion d’améliorer la fiscalisation des transactions immobilières en Mauritanie. En effet, l’Ordre des notaires presse l’Etat Mauritanien de siffler la fin de la transition tolérant la réception d’actes immobiliers par certains imans instrumentaires. Selon l’Ordre des notaires, du fait de l’interférence de ces imans, les transactions immobilières en Mauritanie sont dans leur ensemble sous-fiscalisées, dans des proportions scandaleuses. Même la Banque Mondiale et le Bureau de l’Union européenne ont souligné ce point dans des séances de travail avec les autorités mauritaniennes, insistant sur la nécessité d’élargir la collecte de la ressource fiscale locale. De plus,  les interventions d’imans sont à l’origine de nombreux conflits fonciers. L’évolution suggérée par le notariat devrait permettre une amélioration appréciable, du niveau de sécurité juridique, avec une répercussion mécanique sur le climat des affaires. Cette évolution ne devrait pas avoir d’impact négatif important sur la condition des imans, puisque l’Etat leur octroie depuis quelques années une subvention périodiquement révisable ; de plus, une indemnisation spécifique pourrait être envisagée.

L’Ordre National des Notaires de Mauritanie insiste sur les besoins accrus de financement et de cohérence juridique qu’implique la mise en place effective de la décentralisation en Mauritanie, avec son corollaire que constitue l’impérieuse sécurisation du fichier immobilier.

Ces différents points pourraient aussi être intégrés au projet de Symposium international sur La Sécurité Juridique Foncière en Mauritanie après la promulgation  du Code des droits Réels qui se tiendra probablement durant le premier semestre 2021, organisé en duo par la Cour suprême et par l’Ordre National des Notaires de Mauritanie.

SÉANCE AVEC LE JUGE DE L’EXÉCUTION ET DE L’EXPROPRIATION

Le président Christian MOUR, présentait l’avantage d’être au cœur des aspects judiciaires les plus brutaux de la copropriété, avec les saisies et/ou les ventes forcées de lots de copropriété au tribunal de grande Instance de Nice ; le TGI est devenu dans l’intervalle le tribunal judiciaire[10], sans changement pour ce qui concerne notre sujet. A titre personnel, s’ajoutait le fait que le président MOUR avait suivi les réformes ivoiriennes concernant justement la copropriété des immeubles bâtis.

Après la présentation de la mission par maître Thioye Mamadou SOW, le président Mohamed LEMINE DHEBY a indiqué où en étaient les appropriations des lots ; un gros tiers n’avait pas encore trouvé preneur. Il a insisté sur ce que ce marché, gigantesque à l’échelle de Nouakchott, faisait déjà l’objet d’une gestion provisoire par l’Etat-promoteur, depuis près de six mois. Mais il était important de mettre de l’ordre en ce qui concerne le cadre juridique, s’agissant en plus d’une opération-pilote pour le droit de la copropriété en Mauritanie. C’est donc dans le cadre de la préparation du décret et du règlement-type de copropriété que la délégation mauritanienne souhaitait effectuer un tour d’horizon des questions judiciaires autour de la copropriété.

En l’absence de décret, il y eut un débat sur la hiérarchie et l’effectivité des normes, à partir du contenu des articles 87 et 409 du Code des Droits Réels, textes dont il faut rappeler les dispositions (nous mettons en gras) :

Article 87. – Règlement de copropriété

Le syndicat des propriétaires adopte un règlement dit« règlement de copropriété » comportant la détermination, la fixation et la description de chaque partie commune, en vue d’assurer la bonne utilisation et la bonne gestion de l’immeuble, et ce, conformément à un règlement-type approuvé par décret pris sur proposition du Ministre chargé des Finances.

Il peut être ajouté à ce règlement de copropriété des règles spécifiques répondant aux caractéristiques de l’immeuble en copropriété, approuvées par l’ensemble des propriétaires à la majorité des présents ou de leurs représentants, conformément aux procédures fixées par le règlement de copropriété.

Ce règlement oblige l’ensemble des propriétaires ainsi que ceux qui acquièrent d’eux un droit sur l’immeuble.

Un exemplaire du texte du règlement de copropriété est déposé au siège de la moughataa dans la circonscription de laquelle est situé l’immeuble.

Un autre exemplaire est déposé à la Conservation de la propriété foncière lorsqu’il s’agit d’un immeuble immatriculé, pour être mentionné sur les titres fonciers concernés.

Il peut être recouru à l’arbitrage pour les litiges résultant de l’application de ce règlement.

Article 409. – Système de gestion de la propriété foncière

Le dispositif du système de gestion de la propriété immobilière selon les dispositions du présent code sera fixé par décret.

Le décret et le règlement-type n’étant ni disponibles, ni prêts, pouvait-on néanmoins faire un règlement de copropriété du Grand Marché qui serait mis à jour par la suite, une fois survenu le décret ? Ne serait-ce pas là une invitation au contentieux ? Le Président Christian MOUR a estimé qu’un accord fortement majoritaire, sur un règlement de copropriété, pourrait s’appliquer aux minoritaires ; on s’inspirerait des principes dégagés dans d’autres pays et sur les dispositions de l’article 87, alinéa 2, du nouveau Code des droits réels ; de plus, les autorités publiques mauritaniennes pourraient aussi imposer la réception du règlement de copropriété, par une mesure réglementaire qui serait dans l’esprit de l’article 87 de la loi[11].

Des exemples étrangers montrent néanmoins que les choses sont souvent confuses en matière d’entrée en vigueur des textes sur la copropriété.

En France, après la loi du 10 juillet 1965, il avait fallu attendre jusqu’au 17 mars 1967 pour le décret d’application. Au Sénégal et au Maroc, après les grandes législations sur la copropriété, l’attente des décrets d’application fut encore plus longue[12]. Néanmoins, en brulant les étapes, un règlement de copropriété de l’opération-pilote que constitue le Grand Marché pourrait permettre d’arriver assez rapidement à un décret plus réaliste, par une sorte d’inversion de la norme.

Le président Mohamed LEMINE DHEBY a cependant souligné le fait que les commerçants avaient déjà signé des documents dans lesquels il était indiqué qu’ils devraient se soumettre aux textes légaux et réglementaires sur la copropriété : accepteraient-ils de signer en majorité un tel règlement, sans décret préalable, sans règlement-type ? En d’autres termes, peut-on se fonder uniquement sur la loi en l’absence du décret pour rédiger le règlement de copropriété du Grand Marché ? Le Président MOUR a prudemment estimé que la chose devrait faire l’objet d’une recherche ou d’une consultation de constitutionnaliste.

Sur consultation après coup, la réponse est, en prenant le droit français comme matrice : ça dépend ! En principe, la jurisprudence pose comme règle que, même en l’absence de texte d’application, les dispositions suffisamment précises d’une loi s’appliquent (et vice-versa)[13]. Mais certaines décisions (minoritaires) exigent qu’en plus d’avoir des dispositions suffisamment précises, la loi n’ait pas fait de la publication d’un décret la condition de son entrée en vigueur[14].

Le Président MOUR a enchaîné en nuançant les souhaits de simplification des mauritaniens pour ce qui est des tantièmes. En effet, dans une structure importante et complexe du type Grand Marché de Nouakchott, malgré la volonté de simplifier les points juridiques, on ne peut guère faire abstraction des différences liées à des facteurs de commercialités différents ; certains de ces facteurs sont facilement perceptibles, comme une plus grande proximité avec des équipements, une meilleure exposition ou encore un meilleur accès. Il faudrait en tenir compte de manière transparente et raisonnable, afin d’éviter un nivellement artificiel et excessif, source de frustrations.

Un grand moment de la réunion concernait les difficultés liées à l’occupation abusives des parties communes. Ces difficultés sont prévisibles dans la mesure où, dans les marchés traditionnels en Mauritanie, il y a une très forte propension à occuper le domaine public adjacent. Le précédent du marché voisin désormais voué à la démolition ne laisse aucun doute, à ce sujet. Maître Thioye Mamadou SOW a prôné une police stricte de la part du syndic, afin d’éviter la dégradation des lieux. Mais le directeur général adjoint des Domaines de Mauritanie a évoqué les risques de fronde des commerçants. Après débats, Le Secrétaire général Amadou DIALLO a retenu qu’il y aurait une tolérance d’environ un mètre de largeur d’occupation des allées, au droit de chaque commerce, à libérer quotidiennement, sous la responsabilité du propriétaire du commerce ou de son ayant cause. Il a fait un parallèle avec les difficultés que l’Etat mauritanien avait rencontrées avec les orpailleurs qui s’étaient installés de manière anarchique au départ ; par la suite, l’Etat fit face à une sérieuse résistance pour mettre un peu d’ordre et collecter les redevances.

Le Président MOUR a souligné qu’en ce qui concerne les voies d’exécution, l’expérience française des ventes forcées de lots de copropriété ne serait pas transposable à la lettre, du moins en ce qui concerne les lots du Grand Marché. En effet, une situation annonciatrice de saisie ou de vente forcée d’un lot de copropriété du Grand Marché serait forcément synonyme de cessation des paiements. Il faudrait alors combiner les procédures collectives avec les voies d’exécution ; dans la pratique française, les juges-commissaires choisissent alors en général une vente par adjudication amiable, voire une cession de gré à gré[15]. Or dans l’hypothèse du grand marché il existe une commercialité irréfragable.

Le Président MOUR a néanmoins nuancé son propos en indiquant qu’en France, une très importante proportion de voies d’exécution traditionnelles concernant les lots de copropriété emprunte désormais aux procédures collectives commerciales à travers la double influence du droit du surendettement et des procédures amiables[16] !

RÉUNION AVEC MAITRE Dominique FABIANI

Dans sa double casquette de notaire expérimenté et d’enseignant à la faculté de droit, maître FABIANI était dans un rôle pédagogique qui aurait gravement fait défaut.

Il évoqua brièvement les réformes en cours en matière de copropriété en France, dans le prolongement de l’habilitation gouvernementale donnée par la loi ELAN[17]. Selon lui, il s’agissait d’ajustements limités, du moins sans commune mesure avec les bouleversements en cours en Mauritanie, même si l’on ne connaissait pas encore le détail, la Chancellerie ne laissant circuler que de simples rumeurs, sans aucun projet formel d’ordonnance[18].

Le premier sujet pratique abordé fut celui de l’établissement et du règlement des charges de copropriété, dans la situation transitoire, par une proportion de copropriétaires non encore optimale. Le Président de la Commission de la réforme foncière a indiqué que l’Etat avançait les fonds nécessaires. Mais, selon lui, lesdits fonds devraient être restitués par la suite, une fois la copropriété fonctionnant avec sa démographie optimale.

Les participants ne furent pas d’accord sur ce point. En termes de principe, ce devrait être à l’Etat mauritanien, à la fois promoteur et syndic provisoire, d’assumer définitivement l’écart de charges, à fonds perdus. C’est la position que la Cour de cassation française a retenue de façon convaincante, après des années d’incertitude, dans l’éventualité régulièrement problématique de l’imputation de l’écart de charges de copropriété dans une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)[19], avant que les lots acquis par divers propriétaires ne soient achevés.

En Belgique, malgré les réformes successives du droit de la copropriété, y compris après l’importante loi du 2 juin 2010 et sa mise en jour de 2018[20], les clauses avantageant le promoteur en matière de copropriété restent sujettes à controverse[21].

Au Maroc, il existe des difficultés récurrentes dans les périodes de transition-transmission entre le promoteur et le syndicat des copropriétaires ; un exemple accessible en ligne est présenté dans le détail en ce qui concerne le complexe Tanger Boulevard[22].

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Au cabinet de Maître Fabiani

Pour les bailleurs de fonds et pour les investisseurs, la dématérialisation et la sécurité des titres sont d’une importance primordiale. La dématérialisation permet d’accéder aux données plus aisément ; la bonne qualité des titres fonciers a un impact sur le volume et sur la qualité du crédit immobilier, avec une traduction aisément perceptible dans l’activité économique en général[23]. Ces points ont été soulignés par maître FABIANI avec insistance.

En réponse, les mauritaniens confirmèrent avoir mis en place des procédures et des compétences pour la fiabilité et la sécurité des mutations foncières ; mais cette sécurité reste largement réservée aux centres urbains, pour le moment. A défaut de titre, le foncier est carrément présumé relever de la domanialité publique, sauf possession d’état par la mise en valeur qui, à certaines conditions, permet une procédure de délivrance de titre foncier[24]. S’agissant de la dématérialisation et de l’accès des bailleurs de fonds aux informations sur le foncier, la Mauritanie a commencé un processus qui se manifeste par de nouveaux équipements et qui implique la formation des notaires, du personnel de la Direction des Domaines et du Guichet unique.

Mais il manque des géomètres-experts dans ces compétences, y compris leur prise en compte dans ce séjour d’étude, a objecté maître FABIANI, ajoutant qu’il faudrait absolument aussi un contact avec les services de la publicité foncière. Le Président de la Commission de la réforme foncière a acquiescé en indiquant que justement la délégation avait déjà pris un rendez-vous avec un géomètre-expert et que les mauritaniens avaient déjà un accord de la DGFIP pour une journée d’étude au Cadastre de Nice !

Compte tenu des sommes que pourrait nécessiter un sinistre, il a été convenu qu’un double système d’assurance serait imposé : une police collective prise par le syndic et une police responsabilité civile prise par chaque propriétaire ou exploitant, intégrant incendie, explosion et responsabilité civile à l’égard des tiers.

RENCONTRE AU CADASTRE DE NICE

L’ordre des choses faisait de la rencontre au Cadastre de Nice l’escale la plus importante par le nombre d’intervenants et par la diversité des points examinés, l’angle étant essentiellement institutionnel. Le groupe a aussi analysé des exemples de copropriétés complexes, en rapport avec la mise en place du Grand Marché de Nouakchott. En plus, furent commentés des points concernant la coopération entre services et usagers en matière de publicité foncière, ainsi que les aspects fiscaux du cadastre.

La délégation mauritanienne fut reçue par plusieurs directeurs de services :

  • Madame Nadia BROSSET, du Service de la Coopération de la DGFIP ;
  • Monsieur Bernard NIVAGGIONI, de l’assiette fiscale ;  
  • Monsieur François PLESSIER, des Domaines ;
  • Monsieur Jean-François SINTES, du Service des impôts fonciers de Nice.

Une partie de la réunion, tout autant intéressante pour la pratique mauritanienne, était en « off ». Ne sont donc évoqués ici que les points officiellement abordés.

Après examen du texte mauritanien bilingue arabo-français, il y eut un petit échange amusant sur la question de la traduction des concepts français en matière de copropriété en langue arabe. Monsieur El MEIMOUN SOUMBARA, directeur général adjoint des Domaine de Mauritanie, a protesté gentiment en indiquant qu’une bonne partie des concepts de copropriété actuellement en vigueur en Europe avait historiquement pour origine le droit arabe !

Vérification faite, ce point est partiellement avéré. En plus de Bagdad qui a largement hérité des traditions babyloniennes et sumériennes, de grandes villes de caravansérail, arabes, perses ou turkmènes, connaissaient un régime élaboré de copropriété : Alep, Ispahan, Damas ou Samarkand… Mais la vérification est partielle car, après les sumériens, les grecs et les romains avaient aussi contribué au régime de l’immeuble collectif, avant les arabes. Dans la Rome antique, les réformes agraires de la loi Icelia (d’Iciluis) favorisèrent la construction en copropriété par étages par des plébéiens. En réalité, en dehors de nuances historiques négligeables, la copropriété est surtout la résultante entre la pression démographique et des limites géographiques urbaines qui poussent à la construction en hauteur. Ce n’est pas par hasard que le premier statut moderne de la copropriété des immeubles bâtis en Europe date d’une loi belge de 1924, qui inspira la loi française de 1938… Mais, en France même, de nombreuses coutumes prenaient déjà en charge la copropriété par étages ; des siècles auparavant, elles sanctionnaient le refus de contribuer aux charges communes[25]. A la coutume de Grenoble, souvent citée[26], on peut ajouter la coutume d’Auxerre[27], de 1561 qui déjà indiquait :

« Si une maison est divisée en telle manière, que l’un ait le bas d’icelle, et l’autre le dessus ; celuy qui a le bas est tenu de soutenir, entretenir les édifices estans au-dessous du premier plancher, ensemble iceluy premier plancher ; et celuy qui a le dessus est tenu soutenir et entretenir la couverture, et autres édifices qui sont sous icelle, jusqu’au premier plancher, s’il n’y a titre contraire ; et seront faits et entretenus à communs frais les pavez étans devant les maisons. »

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Dans les locaux de la publicité foncière à Nice

Revenons à la rencontre au Cadastre de Nice.

En guise d’introduction, Monsieur François PLESSIER, directeur des Domaines à Nice, a procédé à une comparaison entre la région parisienne et la Côte d’Azur ; la première est complètement bâtie (plus de 90% des immeubles en copropriété), la seconde l’est moins, sauf dans les grands centres urbains de Nice, Cannes ou Menton. Cette comparaison a ensuite permis de se projeter, à plus forte raison, par rapport à l’hypothèse des villes mauritaniennes qui sont encore moins bâties que la Côte d’Azur.

Il a poursuivi en examinant certains moyens et supports techniques :

  • Application Fidji (depuis 1998) qui sert à saisir les actes du cadastre, y compris les conséquences fiscales
  • Liaison directe avec une autre application, Majic (depuis 1988) (intégration automatique à 85%) ; le directeur général adjoint des domaines et de la propriété de l’Etat Mauritanien, qui avait été formé sur Fidji, s’est montré inquiet des 15% restants ; il lui a été répondu que ces 15% relèvent de l’analyse individuelle de l’acte ; l’ensemble permet l’actualisation du cadastre, autant que faire se peut[28] ; cette interface a été réécrite en mode WEB ;
  • Liaison avec la BNDP, Base nationale de données Patrimoniales, consultable par tous les agents de la DGFIP, qui contient la copie physique de tous les actes, possibilité de téléchargement les actes, y compris par les usagers en ce qui concerne les plans de masse (par vecteurs ou parfois images) depuis une quinzaine d’années.
  • Traitement d’un exemple d’EDD en partant d’un travail notarial sur la base d’un acte avec les annexes (préparé par un géomètre-expert, y compris les annotations) ; l’exercice réel concernait l’EDD complexe du Stade du Ray ; d’autres exemples furent évoqués, avec moins de profondeur :
  • superpositions de plusieurs EDD dans le cas Polygone Riviera, comme des poupées russes ;
  • schéma préparatoire d’IKEA ;
  • cas de Cap 3000, avec des alvéoles qui sont à géométrie variable, compliquant le suivi fiscal par l’Administration, à chaque changement !
  • Le Président de la Commission de la réforme foncière a évoqué la nécessité pour la Mauritanie de sauter les étapes dans certains cas, comme celui de se préparer pour faciliter le relevé des bornes de séparation par GPS. Le directeur des Domaines de Nice a indiqué que les choses étaient de plus en plus courantes chez les géomètres français, avec le recours à des logiciels comme ALEA. Mais la technologie ne suffit pas à régler les anomalies impliquant une saisie manuelle après analyse (les fameux 15% de déchets) avec des situations dans lesquelles il faut créer des lots afin de permettre, au-delà de l’existence fiscale du lot, sa cessibilité sur la base d’une demande du modèle 1 par les notaires !

Monsieur François PLESSIER a insisté sur le fait qu’en France, malgré les vœux réitérés de simplification du droit depuis plusieurs décennies, la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété a sans cesse été complexifiée par de nombreuses réformes[29]. On note, en dernier lieu, l’importante loi ELAN et sa délégation gouvernementale pour des mises à jour par ordonnances ; il y a en outre un nombre impressionnant d’interférences tirées, entre autres, du code de l’urbanisme, du code de la construction, du code de l’action sociale et des familles ; s’y ajoute de plus en plus une véritable branche concernant les difficultés des copropriétés… Cela promet donc un phénomène de segmentation important du Code des droits Réels de Mauritanie, dans deux ou trois décennies, compte tenu de la très rapide croissance urbaine évoquée par la délégation mauritanienne.

Concernant les relations avec le public, il a précisé la Mission de délivrance du SPDC, Serveur professionnel de données cadastrales, avec accès sur habilitation, à travers :

  • Matrice cadastrale, accès libre au public ;
  • Modèle 1 (informations régulièrement mises à jour).

Madame Nadia BROSSET, Monsieur Bernard NIVAGGIONI et Monsieur Jean-François SINTES, ont ensuite signalé l’importance fiscale de la publicité foncière et ont évoqué schématiquement certaines modalités :

  • Dans les cas de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou de changement de destination, 90 jours pour la déclaration, après achèvement, saisie et vérification, sinon perte des exonérations rattachées au délai des 90 jours ; ils ont présentés les formulaires Cerfa adéquats
  • Contrôle
    • chaque département français différencie locaux commerciaux (et/ou professionnels) et d’habitation ;
    • s’agissant des locaux commerciaux ou professionnels, on applique des grilles tarifaires différentes au m², selon les endroits, avec quelques incompréhensions de la part d’usagers qui se trouvent dans des secteurs limitrophes ;
    • les loyers payés par les commerçants sur la base de leurs propres déclarations permettent une adaptation annuelle, la plus objective possible.
  • En comparaison, les responsables mauritaniens reconnaissent chez eux, une tendance à l’emporte-pièce, en raison de l’absence d’affinement pour les centres urbains mauritaniens.

Les participants ont discuté de l’adaptation au cadastre mauritanien des ressources satellitaires. On relève qu’en France, il existe une procédure de vérification par photos aériennes et/ou satellitaires, de plus en plus massivement utilisée, grâce à un accord avec l’Institut Géographique National et grâce au Conseil Général des Alpes-Maritimes pour ce qui est de Nice ; on parle alors d’ortho-photos. Une coopération entre les autorités mauritaniennes et Google-map pourrait peut-être accélérer les choses sur ce terrain ; de plus, il existe désormais, grâce à la démocratisation des drones, de nombreuses alternatives techniques largement accessibles.

Le Président de la Commission de la réforme foncière en Mauritanie, a, ensuite, évoqué la mise en place du Grand Marché de Nouakchott : 1187 commerces organisés sur la base d’une copropriété lancée par une promotion immobilière de l’Etat au départ, avec construction et numérotation de toutes les unités physiques appropriables ou relevant des parties communes. Il a présenté les préoccupations qui ont prévalu dans la conception et dans la réalisation du Grand Marché :

  • A l’origine, nécessité de transférer l’ancien marché de Nouakchott qui datait des années 1970 et qui menaçait ruine, sans compter son exiguïté ;
  • prise en considération de la sociologie comportementale (expériences précédentes en Mauritanie et dans les pays voisins) des futurs occupants-propriétaires ;
  • préoccupation d’une conception compatible avec les moyens locaux d’entretien à long terme (coût et exigence de substituabilité pour les éléments à entretenir) ;
  • Numérotation prévisionnelle des unités géographiques qui correspondent à des éléments d’exploitation et à des lots de copropriété, non modulables ;
  • Importance des lieux de vie commune pour la salle de prière ou les services administratifs ;
  • Présence parmi les copropriétaires-exploitants d’institutionnels publics possédants quelques droits exorbitants, au moins à titre transitoire ;
  • Cohabitation du droit de la copropriété avec des éléments du droit public des places de marchés communaux ;

A titre de comparaison, les participants ont rapproché le Grand Marché et l’EDD concernant le stade de Nice Nord, comprenant des locaux commerciaux et des habitations. Cette opération niçoise est de moindre taille que celle de Nouakchott ; mais elle constitue une très intéressante comparaison par l’état d’esprit qui privilégie la copropriété pour des commerçants plutôt que le traditionnel droit au bail qui domine dans les relations privées en France[30], ou les conventions essentiellement précaires de type amodiation qui caractérisent l’activité commerciale sur les dépendances du domaine public.

DERNIÈRE PETITE RÉUNION INFORMELLE DE LA DÉLÉGATION MAURITANIENNE

La délégation mauritanienne a également tenu de petites réunions informelles pour faire le point, spécialement pour recouper certaines des suggestions découlant des séances de travail ou pour les préparer.

Lors de la dernière réunion, avant la rencontre avec le géomètre-expert, maître Elodie MAQUINE a insisté sur les points techniques renforçant le rôle des notaires dans la tenue du fichier immobilier en France. Il existe une très forte évolution liée à la dématérialisation et à l’accès désormais direct des notaires aux fichiers immobiliers[31] : les notaires peuvent opérer directement les saisies ; cela implique une responsabilité accrue et l’obligation pour de nombreuses études de se mettre techniquement à jour ou de se faire assister, parfois par des retraités de la publicité foncière.

Ce versant de la dématérialisation a aussi permis d’absorber le choc de la réduction drastique du personnel de la DGFIP.

En Mauritanie, l’annonce de la mise en place d’équipements pour la dématérialisation devrait permettre directement aux notaires, ayant une certaine ancienneté, d’assurer assez complètement les saisies ; la Direction des Domaine aurait alors essentiellement un rôle de contrôle et/ou de visa. Les formations en ce sens ont très timidement commencé…

Maître Patricia SUID a indiqué que le nouveau Code des droits réels n’envisage pas les questions du privilège des syndicats des copropriétaires, pour leurs créances sur les lots. Ce privilège pourrait néanmoins s’imposer par le visa de l’article 217 du Code des obligations et des contrats[32], bien qu’il ne s’agisse à la lettre que de cession de créance ; néanmoins, la cession d’un bien en copropriété est traditionnellement analysée comme une cession de biens et de droits constituant le lot ! Le recours à l’article 217 ne serait donc pas artificiel ; il serait en plus renforcé de manière coutumière en se fondant sur les droits étrangers comparables, spécialement le privilège occulte du syndicat des copropriétaires en France.

La mise en pratique de cette sûreté pourrait se faire à travers l’information, dans les règlements de copropriété, qu’aucune cession de lot ne pourra être opposable au syndicat des copropriétaires sans lui avoir été notifiée au préalable, spécialement en ce qui concerne l’éventualité des dettes du cédant. Mais ce sont les notaires qui en auront la plus grande responsabilité lors des ventes de lots ; ils indiqueront ou rappelleront le privilège aux parties et écriront ensuite au Syndic, en avertissant celui-ci de produire son état de créances dont le montant sera retenu sur le produit de la vente dans la limite des délais de prescription des dettes périodiques du « fournisseur »[33]. La publicité de cet aspect des choses, pour ce qui est du Grand Marché, aura une vertu pédagogique certaine.

Il faut insister sur le rôle préalable de la publicité foncière dans cette pédagogie : le règlement de copropriété pourra préciser les conditions d’opposabilité de la vente d’un lot au Syndic de copropriété.

En cas de problème, sur le plan judiciaire, les charges seront en général recouvrées par procédure d’injonction de payer selon les articles 249 et suivants du Code de Procédure civile, commerciale et administrative de Mauritanie.

ATELIER AVEC UN GÉOMÈTRE-EXPERT

C’est Monsieur Michel ZRIBI, géomètre-expert à Nice, qui a exposé les éléments traditionnels du calcul des tantièmes, avant d’examiner leur adaptabilité au cas du Grand marché de Nouakchott, en débattant avec les participants.

Il a fallu commencer par des distinctions concernant les situations virtuelles et les cas existants. L’exemple-type de virtualité étant la VEFA que le Grand Marché a exclu, pour des raisons de sociologie : on n’achète pas encore sur plan, en Mauritanie, même lorsque c’est l’Etat qui est promoteur !

Outre les éléments objectifs comme la superficie, le calcul des tantièmes répond à des coefficients de pondération, comme le rappelle l’article 5 de la loi française du 10 juillet 1965 :

  • Utilité des surfaces décomposées
  • Consistance
  • Situation

Pour tenir compte du souci de simplification des concepteurs mauritaniens, il fut convenu que seule la situation des lots servirait de pondération, dans le grand Marché. En revanche, les modifications visibles apportées par les copropriétaires se verraient infliger des pénalités. Cette manière de procéder présente deux inconvénients qui ont été jugés acceptables : ces tantièmes de pénalités ne permettront plus un rapport parfaitement symétrique et, de plus, avec le temps, il y aura des variations, compliquant forcément les calculs. A cet égard, plusieurs des lots ont déjà été l’objet de modifications par leurs propriétaires, dans le grand Marché, comme s’il s’agissait d’une propriété individuelle traditionnelle. Le réveil risque d’être difficile quand ces changements vont se traduire par pénalités financières…

Il fut surtout retenu que les modes de calcul de pondération ou de pénalités seraient très visiblement publiés, de sorte que la transparence atténue l’amertume de voir une règle s’appliquer rétroactivement, avec néanmoins des possibilités de dispense de pénalité en cas de remise en état.

Les participants ont ensuite examiné les règles et usages concernant l’identification des lots ; des exemples de difficultés traditionnelles ont été évoqués, comme l’hypothèse fréquente du promoteur qui affecte des numéros de commercialisation qui ne coïncident pas avec les numéros de lots de copropriété. Dans le cas du Grand Marché, l’identification des lots conçue par l’Etat-promoteur servira directement pour la copropriété.

C:\Users\faust\3D Objects\Etude de la délégation mauritanienne avec Monsieur Michel ZRIBI, géomètre-expert.JPG

Avec le géomètre-expert

Quant aux règlements de copropriété, même si la pratique connaît des variations, la même structure de base se retrouve dans les pays qui pratiquent la copropriété en quotes-parts (parfois désignée comme système dualiste, par opposition aux condominiums anglo-saxons). On identifie spécialement les murs porteurs et les murs mitoyens, les couloirs, cours et escaliers, les façades, la grosse plomberie, les équipements collectifs ; les VRD ; toutes ces parties représentent, d’une façon générale, les parties communes, celles destinées par nature à l’usage commun, par oppositions aux cloisons intérieures, parties privatives…

Plusieurs points débattus ont préfiguré les problèmes qui risquent de se poser au Grand Marché

  • Nécessité d’envisager la pose de compteurs divisionnaires pour les fluides, afin de faire face au climat d’irresponsabilité et d’abus qui semble prédominer.
  • Problème de la pose d’équipements personnels (toilettes) qui va être chargé des travaux afin de limiter les risques de désordres ? Cela est-il même possible ?
  • Débat difficile sur les charges relatives aux monte-charges et aux escalators, peut-on en dispenser les copropriétaires du RDC sur la base de l’utilité, alors que ces équipements contribuent à l’attractivité de l’ensemble et assurent à tous l’accès aux activités communes comme la salle de prière, les agréments et les services administratifs ?

L’hypothèse de l’achat de plusieurs lots mitoyens devra constituer une sonnette d’alarme ; elle créé la tentation de privatiser les murs séparatifs sans avoir vérifié s’ils sont porteurs ou non ; elle conduit parfois à des comportements hégémoniques qui peuvent dégrader l’environnement collectif ou être source de frictions.

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  1. La loi n° 014-2017 portant code des droits réels peut être consultée sur le site de la Direction générale des Domaines de Mauritanie : http://www.domaines.gov.mr/?p=191&lang=fr
  2. Pour une présentation des changements envisagés en matière foncière, avant le nouveau Code des Droits Réels, voir Dah Ould DIAH, Communication relative au foncier, in Journées de la Cour suprême sur La sécurité foncière en Mauritanie – Examen du dispositif légal, des politiques de réforme et des solutions administratives et judiciaires des conflits, rapport dactyl.,nov. 2016, bibliothèque de la Cour suprême de Mauritanie ; – voir aussi Mamadou Baro, Isakha Diagana, Isselmou Abdel Kader, Boubacar Konté, Birane Wane, Aminata Ndiaye, Lalla Mariam, Mohamed Vall Ould Abdellatif, Contribution à l’Amélioration de la politique foncière en Mauritanie à travers l’usage du Cadre d’Analyse de la Gouvernance Foncière (CAGF), Rapport commandité par la Banque Mondiale, 2014 ; – voir enfin un ouvrage collectif relativement récent et en accès libre, mais non à jour par rapport au Code des Droits Réels : Armelle Choplin & Mohamed Fall Ould Bah (dir.), Foncier, droit et propriété en Mauritanie, Centre Jacques Berque (Rabat), 2018 OpenEdition,https://books.openedition.org/cjb/1264
  3. On peut ajouter Paris, dans la mesure où il a fallu obtenir l’accord préalable de la Mission de Coopération Internationale de la DGFIP (MCI), à travers des échanges formels et informels très instructifs, permettant notamment de découvrir le rôle de formation et d’assistance en matière de finance et de fiscalité internationales de l’Ecole nationale des finances publiques, ENFIP
  4. En France, l’article 215 de la loi ELAN prévoit deux ordonnances sur la copropriété ; l’une est l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme de la copropriété des immeubles bâtis (postérieure aux séances de travail à Nice) ; elle  entrera en vigueur en juin 2020 ; l’autre, concernant la codification du droit de la copropriété, sera publiée plus tard
  5. En Belgique, loi modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d’accroître la transparence de leur gestion, Moniteur belge du 28 juin 2010 ; et son actualisation par la loi du 18 juin 2018 portant dispositions diverses en matière de droit civil […], in Moniteur belge du 2 juillet 2018 
  6. Isabelle Durant, Pascale Lecocq, Corinne Mostin et al, La copropriété après la loi du juin 2018, La Charte, 2018 (actes d’un symposium de nov. 2018) ; add. Yves Van Ermen, Loi sur la copropriété, IPI News 2018-2, https://www.ipi.be/sites/default/files/download_document/ipinews_02-2018_fr_final.pdf
  7. Au Maroc, les premiers textes (certes très rudimentaires) datent de 1913 ; il s’agissait de l’article 126 du Code Foncier, Dahir du 9 Ramadan 1331 (12 août 1913), cité in Stéphane Gignoux, infra
  8. Stéphane Gignoux, Praxéologie du droit de la copropriété au Maroc : radiographie ethno-méthodologique d’une résidence à Tanger, in Pratique du droit et propriétés au Maghreb dans une perspective comparée, L’Année du Maghreb, 13-2015, pp 109-127 (https://journals.openedition.org/anneemaghreb/2564#bodyftn9) ; Tarik Harroud, Les nouveaux espaces marchands dans la périphérie de Rabat, in Urbanité et citadinité dans les grandes villes du Maghreb, Les Cahiers d’EMAN, 18-2009, pp 69-88 (https://journals.openedition.org/emam/203)
  9. Driss Effina, Marché immobilier résidentiel et investissements directs étrangers : cas du Maroc, thèse Rabat-Souissi, 2011, dir. Said Dkhissi, https://toubkal.imist.ma/bitstream/handle/123456789/8459/THESE_EFFINA.pdf?sequence=1
  10. Loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice et ses différents décrets
  11. Les choses peuvent néanmoins être compliquées ; La loi belge du 18 juin 2018 avait permis la démolition et/ou la reconstruction intégrale des copropriétés pour raisons de salubrité, de sécurité ou de coût, à une majorité de 4/5e, dans un but avoué d’assouplissement ; la Cour constitutionnelle a annulé ce dispositif, par un arrêt du 20 février 2020, n° 30/2020, en se fondant sur l’article 1er du 1er protocole additionnel de la CEDH relatif au respect des biens
  12. Au Sénégal, après la loi n° 88-04 du 16 juin 1988 sur la copropriété des immeubles bâtis, il a fallu attendre une quinzaine d’années pour le décret d’application n° 2002-160 du 15 février 2002 ; au Maroc, le décret n° 2.17.354 définissant le règlement de copropriété-type n’est arrivé que 7 ans après la loi du n° 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis (mod. loi n° 12-106) ; les normes algériennes font figure d’exception puisque les modifications du Code civil, en matière de copropriété des immeubles bâtis par la loi n° 83.01 du 29 janvier 1983 (modifiant et complétant l’ordonnance 75-58 du 26 septembre 1975) avaient été suivies par un décret n° 83-666 du 12 novembre 1983 fixant les règles relatives à la copropriété et à la gestion des immeubles collectifs portant code civil
  13. TA Grenoble, 10 nov. 1976, tables du Lebon : Les dispositions d’une loi, insuffisamment précises pour pouvoir être appliquées en l’absence de décret d’application ne deviennent applicables qu’à compter de la publication de celui-ci (Loi Royer) ; CE, 11 mai 2007, n° 284681 : l’absence de décret d’application ne permet pas au maire de refuser d’exercer les prérogatives accordées par l’article L. 2213-25 du CGCT ; CE 23 mars 2016, n°393510 : L’application des dispositions de l’art. L. 4321-16 n’est pas manifestement impossible en l’absence des mesures réglementaires d’application prévues par ce texte ; dès lors, le Conseil national de l’ordre des masseurs-kinésithérapeutes est compétent pour fixer le montant des cotisations annuelles dues par les masseurs-kinésithérapeute ; dans le même sens, Rép. Min. publiée dans le JO Sénat du 03/11/2005 – page 2867 (en réponse à Question écrite n° 18457 de M. Philippe Nogrix, JO Sénat du 30/06/2005 – page 1747) ; F. Fratacci, Portée de la loi en l’absence de décret d’application, concl. sous CE, avis, 4 nov. 1994, Préfet de Meurthe et Moselle, RFDA 1995.51 (avec de nombreuses références, y compris du début du 20e siècle)
  14. Civ. 1re, 12 mai 2016, n° 15-12120, P
  15. La même tendance devrait l’emporter en Mauritanie, au regard de la lettre de l’article 1345 du code de commerce de Mauritanie ; celui-ci reprend les pouvoirs du juge commissaire français en matière de réalisation de l’actif
  16. Même la vente est désormais l’objet de possibilités amiables réalistes que la pratique maîtrisent de mieux en mieux depuis l’ordonnance n° 2006-461 du 21 avril 2006 réformant la saisie immobilière ; voir art. R. 322-20 CPC exec. et s. Pour des stratégies, d’un point de vue notarial, on consultera avec beaucoup d’intérêt Myriam Cazajus, Comment réagir face à un état hors formalités révélant un commandement de payer valant saisie ? Defrénois du 27 févr. 2020
  17. Pour un résumé d’ensemble, postérieur au voyage d’étude, Joël Monéger, La réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis, Loyers et copropriété n°1, janv. 2020, dossier 1 ; voir aussi Honorine Moreno, AEDN Paris II : les impacts de la réforme de la copropriété sur la pratique notariale, Defrénois, 20 févr. 2020
  18. Dans le même sens, après la publication de l’ordonnance n°2019-1101, du 30 octobre 2019, Pierre-Edouard Lagraulet, L’administration de la copropriété réformée, AJDI 2019. 852 ; Hugues Perinet-Marquet, L’ordonnance du 30 octobre 2019 manque-t-elle d’ambition ? Loyers et copropriété n° 2, févr. 2020, dossier 7
  19. Civ. 3e, 22 01 2014, n° 12-29368, P : Qu’en statuant ainsi, alors que l’acquéreur n’est tenu des charges de copropriété qu’à partir de l’achèvement des lots acquis et sans rechercher si les lots étaient achevés à la date d’exigibilité des charges, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision 
  20. Supra, notes n° 3 et n° 4
  21. En Belgique, après la réforme induite par la loi du 18 juin 2018 : Matthieu Van Molle, La copropriété forcée immobilière 2.1 : rédaction et opposabilité des statuts et du règlement d’ordre intérieur, in Isabelle Durant, Pascale Lecocq, Corinne Mostin et al., La copropriété après la loi du juin 2018, cité supra note 4, pp 21-49 (spéc. p. 32 et s.) ; Arianne Salvé, Loi du 18 juin 2018 : modifications impactant l’assemblée générale et les clauses promoteurs, op.cit.pp 51-83  (spéc. p.65 et 80 et s.) ; avant la réforme de juin 2018, voir Arianne Salvé et Pierre-Yves Erneux, Examen critique des clauses de facilitation de l’action des promoteurs dans la pratique, en particulier au regard de la copropriété forcée de immeubles ou groupe d’immeubles bâtis… in Actualités notariales de la copropriété, dir. P.-Y. Erneux, 2015, Larcier, p. 73 et s
  22. Stéphane Gignoux, supra
  23. Selon la célèbre formule du député français Martin Nadaud, au 19e siècle : Quand le bâtiment va, tout va
  24. Mamadou Baro, Isakha Diagana et al., rapport précité, p 33 et s ; plusieurs des contributions de l’ouvrage collectif Foncier, droit et propriété en Mauritanie, précité, contiennent de très utiles précisions : Armelle Choplin & Mohamed Fall Ould Bah, Foncier, droit et propriété au cœur de la société mauritanienne, pp 15-23 ; Mohamed Fall Ould Bah, Le rôle des coopératives villageoises dans l’appropriation du foncier rural, pp 175-190 ; Armelle Choplin & Elizabeth Dessie, L’accès au sol, instrument d’inclusion des pauvres à la ville ? pp 263-285
  25. Voir une liste in Patrice Lebatteux, Les origines de la copropriété, AJDI 2006. 519
  26. Marc Ortolani, La copropriété des immeubles bâtis dans la jurisprudence et la doctrine du XIXe siècle, Revue historique du droit français et étranger 2000, pp. 249-287
  27. Informations rapides de la copropriété, livre blanc CLCV, oct. 2017, Les réformes à entreprendre, https://www.informationsrapidesdelacopropriete.fr/images/pdf/Livre-blanc-CLCV-PDF.pdf
  28. Les manipulations relevant des 15% peuvent néanmoins être source de difficultés : voir Laetitia Tranchant, Les informations cadastrales ne sont pas (toujours) constitutive de droit, note sous Civ. 3e , 18 oct. 2018, n° 17-26734, P, Rép. Defrénois (20 déc) 2018, n° 50-51 concernant les manipulations de fichier pour complaire aux exigences des logiciels, dans une affaire compliquée dans laquelle la Cour de cassation désapprouve la cour d’appel d’Aix-en-Provence
  29. Pour un aperçu, voir les pages d’introduction de la thèse de M. Pierre-Edouart LAGRAULET, Les fonctions de syndic de copropriété, Paris II, Panthéon-Assas, nov. 2018, https://docassas.u-paris2.fr/nuxeo/site/esupversions/14cf0e10-9bc4-4aa3-a561-4771273efcd1?inline
  30. Postérieurement à ce voyage d’étude, il est apparu que le droit français de la copropriété recentre l’ordre public sur l’habitation puisque, désormais, à la suite de l’Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, le I de l’article 1er de la loi de 1965 ne rend ce statut obligatoire que pour tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. Le II de l’article 1er prévoit dans les autres cas (commerce et professions), des possibilités de convention y dérogeant expressément 
  31. Voir le décret n° 2018-1266 du 26 décembre 2018 relatif aux modalités de délivrance aux notaires de renseignements et de copies d’actes figurant au fichier immobilier géré par la direction générale des finances publiques ; M. Bourassin & C. Dauchez, Accès des notaires au fichier immobilier : les notaires au cœur de la transformation numérique, JCP not. 2019. 1151
  32. ART.217 – La cession d’une créance comprend les accessoires qui font partie intégrante de la créance, tels que les privilèges, à l’exception de ceux qui sont personnels au cédant. Elle ne comprend les gages, hypothèques et cautions que s’il y a stipulation expresse. Elle comprend également les actions en nullité ou en rescision qui appartiennent au cédant. La caution en garantie d’une obligation ne peut être cédée, sans cette obligation
  33. ART.385, al. 1er, Code des obligation et des contrats – Se prescrit par cinq ans l’action des marchands, fournisseurs, ou fabricants, à raison des fournitures par eux faites, pour les besoins de leur profession, à d’autres marchands, fournisseurs ou fabricants

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