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CCJA 2ème Ch. Arrêt n° 5 du 2 février 2012 SCI LUMIERE C/ IPM, OHADATA J-13-59, cassation de C.A. Abidjan du 7 avril 2006 

Baux professionnels ou commerciaux ─ bail d’un an reconductible ─ demande de transformation triennale ─ refus ─ suspension des loyers ─ mise en demeure vaine ─ résiliation judiciaire et expulsion (oui) 

Visa : art. 92 et 101 AUDCG ancien [devenus art. 124 et 133, AUDCG nouveau]

Résumé : La cour d’appel qui a reconnu que le preneur s’est délibérément soustrait à ses obligations en n’honorant pas ses loyers, malgré un commandement d’avoir à les payer, et qui n’a pas prononcé la résiliation du bail a méconnu les exigences de l’article susvisé [101 AUDCG ancien]

 

Faustin EKOLLO, docteur en droit

Commentaire publié en sept. 2013

 

Mise à jour – La CCJA (n°66/2018 du 29 mars 2018) estime que le juge compétent pour trancher à bref délai dans l’article 133 de l’AUDGC est exclusivement le juge du fond se prononçant à bref délai, contrairement à la compétence du référé que nous avions envisagée au regard du nouveau texte ; voir Eyiké-Vieux, Regards sur la jurisprudence Ohada, 11e Edition du Congrès Africain des Juristes d’Affaires.

Note ─ L’arrêt de la CCJA commenté a été mis en valeur pendant quelques temps sur la page d’accueil du site Ohada.com. Il casse spectaculairement une décision de la cour d’appel d’Abidjan. Bien que le litige relève de l’ancien acte uniforme sur le droit du commerce général, la solution et les raisonnements restent entièrement valables

Le litige concernait un bail commercial (professionnel aujourd’hui) renouvelable par tacite reconduction d’un an. Après plusieurs années de renouvellement à l’identique, le preneur qui avait toujours régulièrement payé le loyer demanda le bénéfice d’une période triennale. Devant le silence du bailleur, le preneur suspendit le paiement des loyers. Après une vaine mise en demeure de payer, par acte extrajudiciaire, s’ensuivit un procès en résiliation. La cour d’appel d’Abidjan refusa la résiliation et donna gain de cause au preneur en imposant la poursuite de la relation contractuelle avec une période triennale.

C’est cette position qui est censurée par la CCJA au visa de l’article 101, AUDCG, ancien.

Le raisonnement de la Cour d’Appel d’Abidjan

On ne se trouve pas en présence de l’hypothèse traditionnelle d’un preneur se plaignant d’un défaut de jouissance ou de tout autre inconvénient pour suspendre le paiement du loyer.

On sait que la suspension des loyers est admise si le preneur ne bénéficie plus du clos et du couvert ; on ajoute, pour ce qui est des baux professionnels, l’impossibilité d’exploiter les locaux selon leur destination, l’article 106 de l’AUDCG nouveau évoque alors les grosses réparations[1]Les auteurs considèrent les problèmes de clos et couverts comme relevant du défaut de délivrance. La suspension des loyers suppose donc une certaine gravité qui tient au principe de proportionnalité ; par prudence, il vaut mieux qu’elle soit autorisée par voie de justice[2].

Loin des questions de gros travaux ou de difficulté de jouissance, l’arrêt commenté portait sur le rejet implicite, par le propriétaire-bailleur, d’une demande du preneur de transformation du bail en échéances triennales, après plusieurs renouvellements annuels.

La transformation du bail initial, à périodes annuelles, en bail à périodes triennales étant de droit, la cour d’appel d’Abidjan a considéré que l’inertie du bailleur était de la mauvaise foi. La mauvaise foi peut fonder la suspension des loyers car « si les clauses résolutoires s’imposent au juges, leur application reste subordonnée aux exigences de la bonne foi, conformément à l’article 1134 du Code civil » (Com. 7 janvier 1963, Bull. IV n° 16). La cour d’appel a donc voulu tenir compte d’un équilibre entre le comportement désinvolte du bailleur et les intérêts du preneur qui, jusque-là, avait régulièrement payé son loyer depuis plusieurs années.

Cette thématique est très proche de la question française de la prorogation des baux de dérogation : baux précaires et baux de courte durée. En effet, en se fondant sur la lettre de l’article L. 145-5 du Code de commerce français, les juges français décident que le renouvellement d’un bail dérogatoire qui va au-delà de la durée prévue par ce texte d’ordre public débouche sur le statut des baux commerciaux[3].

Les magistrats de la cour d’appel d’Abidjan s’appuyaient encore sur la jurisprudence traditionnelle de la Cour de cassation française qui décide que les juges du fond apprécient souverainement le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur qui entend se prévaloir des manquements du bailleur pour suspendre le paiement des loyers[4]. Dans le même sens que la cour d’appel d’Abidjan, la Cour de cassation belge estime que le bailleur [en l’occurrence, le preneur principal face au sous-locataire] doit répondre aux demandes de renouvellement[5].

Si l’on rappelle que l’acte uniforme sur le droit du commerce général, tant dans sa version d’avant 2010 (art. 97) que dans sa nouvelle version du 15 décembre 2010 (art. 123), prévoit que le renouvellement du bail professionnel (commercial) ouvre droit à une période au moins triennale, on voit que la cassation de l’arrêt abidjanais n’allait pas de soi.

Le message de la CCJA

La CCJA se démarque doublement de la Cour de cassation française en prônant un message plus radical en matière de suspension du paiement des loyers.

En premier lieu, payer le loyer est une obligation essentielle du preneur et la CCJA veut limiter les nuances sur le sujet. Elle acceptera sans doute une suspension des loyers si le bailleur ne fournit plus le clos et le couvert, au sens large. Bien sûr, il faut également envisager les hypothèses relevant de l’acte uniforme sur les procédures collectives (art. 7 et suivants pour le concordat préventif) en faisant néanmoins très attention à l’exception de l’exception prévue à l’alinéa 3 de l’art. 75 AUPC pour le concordat de redressement : La suspension des poursuites individuelles ne s’applique pas aux actions en nullité et en résolution[6]. Pour les autres hypothèses, la CCJA entend voir jouer un haut niveau d’automaticité

Le texte principalement reproduit en visa de l’arrêt commenté est l’article 101 de l’ancien acte uniforme sur le droit du commerce général ; il prévoit qu’à défaut de payer le loyer ou de respecter les clauses et conditions du bail, le preneur fera l’objet d’une mise en demeure d’un mois, délai à l’issue duquel la résiliation pourra être poursuivie. Ce texte a été repris plus ou moins par l’article 133 dans le nouvel acte uniforme sur le commerce général, avec des éléments de bi-latéralisation concernant tant le preneur que le bailleur et l’introduction de la possibilité de prévoir des clauses résolutoires de plein droit qui vont dans le sens de la décision commentée et rendent logique l’intervention du juge des référés.

En second lieu, la CCJA rejette fortement l’indolence du preneur, confronté à un commandement de payer : vigilantibus non dormientibus… Certes, il est encore trop tôt pour déterminer la nature et le degré de l’automaticité voulue par la CCJA dans l’application de l’article 101 AUDCG ancien (devenu art. 133, AUDCG nouveau) : est-on en présence d’une véritable sanction procédurale à l’encontre du preneur (irrecevabilité, forclusion, estoppel, caducité) ; est-ce seulement une exigence de sévérité accrue qui pourrait néanmoins préserver les droits du preneur peu diligent en l’absence de clos et de couvert, à l’exclusion d’hypothèses moins graves ? Le Répertoire Quinquennal Ohada (devenu annuel) dans la rubrique Bail commercial, au titre des Résiliation judiciaire, regorge de décisions de justice affirmant la place centrale du commandement de payer, avec des implications de plein droit. Mais le professeur Issa-Sayegh y apporte une nuance en relevant qu’il faut néanmoins que le bailleur ait un motif légitime de résiliation à faire valoir[7].

Le message de la CCJA est cohérent avec son désir pédagogique de revaloriser actes extrajudiciaires, jugements et arrêts. C’est un message de la même nature qui expliquait la jurisprudence Karnib en matière défense à exécution, en dépit des passions qu’elle a soulevées[8].

Le choix de la CCJA d’une très forte valorisation des actes extrajudiciaires et des décisions de justice n’est pas un courant isolé. La Cour de cassation française a rendu une décision très remarquée selon laquelle, dans le cadre d’un bail de dérogation, lorsque le bailleur délivre congé (par acte extrajudiciaire) avant l’expiration du délai contractuel, le seul fait qu’il ne fasse ensuite aucune diligence pour obtenir le départ de l’occupant des locaux ne caractérise pas son accord tacite au maintien du preneur[9].

Article 124 AUDCG, nouveau : formes du renouvellement et incertitudes

La CCJA remarque, en passant, que le preneur avait demandé le renouvellement du bail par courrier, et non par acte extrajudiciaire comme l’exigeait l’article 92 AUDCG, ancien. Cet obiter dictum attire doublement l’attention sur l’évolution des conditions de forme contenues dans l’AUDCG nouveau, en cette matière.

L’article 124 de l’AUDCG, nouveau, autorise le preneur à recourir, en plus des actes extrajudiciaires, à tout moyen permettant d’établir la réception effective de la demande de renouvellement. Mais, ce qui attire le plus l’attention, c’est le maintien de la sanction de déchéance du droit à renouvellement à défaut de demande effectuée à temps. Comment cette sanction peut-elle se concilier avec la possibilité d’un renouvellement tacite du bail affirmé par l’article 123, AUDCG, al. 2, nouveau ?

Les auteurs vont dans le sens d’une déchéance. Maître Jimmy Kodo présente une doctrine CCJA et de cours d’appels retenant majoritairement la déchéance, sous l’empire de l’article 92 de l’AUDCG, ancien[10]. Le professeur Issa-Sayegh souligne la rédaction défectueuse des articles 91 et 92 AUDCG, anciens (devenues 123 et 124), suggérant une modification textuelle, tout en rappelant la nature d’ordre public de ces textes[11]. Le professeur Akuété Santos pense que désormais le renouvellement tacite est condamné[12].

Sans attendre la confirmation par la CCJA des positions doctrinales, sous l’empire des articles 124 et 133 de l’AUDCG, nouveau, il faut apprendre aux entrepreneurs à recourir aux huissiers de justice pour conserver leurs droits.

Vigilantibus non dormientibus

  1. Obs. sous ce texte d’ Akuété Pedro Santos in Code vert Ohada Juriscope, 4e éd.; voir la typologie des grosses réparation in Code Ohada francis Lefevbre, sous art. 106 AUDCG 
  2. Chr. Denizot, Clause résolutoire et exception d’inexécution, note sous Civ. 3e, 30 mai 2007, n° 06-19068, AJDA 2008. 123 
  3. Voir Chr. Denizot, Baux dérogatoires et renonciation au statut des baux commerciaux, AJDA 2004.543 
  4. Civ. 3ème 15 décembre 1993, n° 92-12324, Bull. III n° 168 ; Rev. Droit immobilier 1994, page 308, obs. Georges Brière de L’Isle et Jean Derrupé ; Civ. 3ème, 21 novembre 1990, Bull. III n° 238 ; déjà, Com. 31 mai 1983, Bull. IV n° 162 
  5. Cass. 22/3/2013, C.2012.0315.N, LiberCas. 6/2013, pp 48-49, visant l’article 14 al. 1er et 2e de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux 
  6. Obs. Filiga Michel Sawadogo in Code vert Juriscope, 4e éd, sous ce texte 
  7. Obs. op.cit., sous TPI Dschang, n° 32/civ, 03 déc. 2009, aff. Lekemo, Ohadata J-07-137 
  8. CCJA n° 002/2001, 11 oct. 2001, avec de nombreux commentaires recensés par Moïse Timtchueng, obs. sur la jurisprudence CCJA en matière de sursis à exécution, in Les grandes décisions de la cour commune de justice et d’arbitrage de l’OHADA, dir. P. G. Pougoué et S. S. Kuaté Taméghe, L’Harmattan 2010, p. 387 et s 
  9. Civ. 3e, 5 juin 2013, n° 12-19634, BICC 1er déc. 2013, n° 1367 ; D. actualité. 1472, obs. Y. Rouquet ; Loyers et Copropriété sept. 2013, n°240, obs. E. Chavance ; Revue des loyers juil.-août-sept. 2013, p. 326, note Christine Quément 
  10. Obs. et réf sous art. 124 AUDCG, in Code Ohada Francis Lefevbre, 2013 
  11. Obs. sous CCJA 14-2002 du 18 avril 2002, Ohadata J-02-67, Aff. CIDE SRAL 
  12. Obs. et réf. sous art. 124 AUDCG, in Code vert Ohada, Juriscope______________________________________________________________Tag – Bail professionnel Ohada. Mise en demeure et CCJARésumé – Résumé : La cour d’appel qui a reconnu que le preneur s’est délibérément soustrait à ses obligations en honorant pas ses loyers, malgré un commandement d’avoir à les payer, et qui n’a pas prononcé la résiliation du bail a méconnu les exigences de l’article susvisé [101 AUDCG ancien]

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    Publié in France Ohada droit, étude, sept. 2013 

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