<\/p>\n
<\/p>\n
R\u00e9sum\u00e9\u00a0: La cour d\u2019appel qui a reconnu que le preneur s\u2019est d\u00e9lib\u00e9r\u00e9ment soustrait \u00e0 ses obligations en n’honorant pas ses loyers, malgr\u00e9 un commandement d\u2019avoir \u00e0 les payer, et qui n\u2019a pas prononc\u00e9 la r\u00e9siliation du bail a m\u00e9connu les exigences de l\u2019article susvis\u00e9 [101 AUDCG ancien]<\/em><\/span><\/p>\n <\/p>\n Faustin EKOLLO, docteur en droit<\/strong><\/span><\/p>\n Commentaire publi\u00e9 en sept. 2013<\/strong><\/span><\/p>\n <\/p>\n Mise \u00e0 jour<\/span> <\/strong><\/span>– La CCJA (n\u00b066\/2018 du 29 mars 2018) estime que le juge comp\u00e9tent pour trancher \u00e0 bref d\u00e9lai dans l’article 133 de l’AUDGC est exclusivement le juge du fond se pronon\u00e7ant \u00e0 bref d\u00e9lai, contrairement \u00e0 la comp\u00e9tence du r\u00e9f\u00e9r\u00e9 que nous avions envisag\u00e9e au regard du nouveau texte\u00a0; voir Eyik\u00e9-Vieux, Regards sur la jurisprudence Ohada,\u00a011e Edition du Congr\u00e8s Africain des Juristes d’Affaires<\/a>.<\/p>\n Note<\/span> \u2500 L\u2019arr\u00eat de la CCJA comment\u00e9 a \u00e9t\u00e9 mis en valeur pendant quelques temps sur la page d\u2019accueil du site\u00a0<\/span>Ohada.com<\/em><\/strong>. Il casse spectaculairement une d\u00e9cision de la cour d\u2019appel d\u2019Abidjan. Bien que le litige rel\u00e8ve de l\u2019ancien acte uniforme sur le droit du commerce g\u00e9n\u00e9ral, la solution et les raisonnements restent enti\u00e8rement valables<\/span><\/span><\/p>\n Le litige concernait un bail commercial (professionnel aujourd\u2019hui) renouvelable par tacite reconduction d\u2019un an. Apr\u00e8s plusieurs ann\u00e9es de renouvellement \u00e0 l\u2019identique, le preneur qui avait toujours r\u00e9guli\u00e8rement pay\u00e9 le loyer demanda le b\u00e9n\u00e9fice d\u2019une p\u00e9riode triennale. Devant le silence du bailleur, le preneur suspendit le paiement des loyers. Apr\u00e8s une vaine mise en demeure de payer, par acte extrajudiciaire, s\u2019ensuivit un proc\u00e8s en r\u00e9siliation. La cour d\u2019appel d\u2019Abidjan refusa la r\u00e9siliation et donna gain de cause au preneur en imposant la poursuite de la relation contractuelle avec une p\u00e9riode triennale.<\/p>\n C\u2019est cette position qui est censur\u00e9e par la CCJA au visa de l\u2019article 101, AUDCG, ancien.<\/p>\n Le raisonnement de la Cour d\u2019Appel d\u2019Abidjan<\/strong><\/p>\n On ne se trouve pas en pr\u00e9sence de l\u2019hypoth\u00e8se traditionnelle d\u2019un preneur se plaignant d\u2019un d\u00e9faut de jouissance ou de tout autre inconv\u00e9nient pour suspendre le paiement du loyer.<\/p>\n On sait que la suspension des loyers est admise si le preneur ne b\u00e9n\u00e9ficie plus du clos et du couvert\u00a0; on ajoute, pour ce qui est des baux professionnels, l\u2019impossibilit\u00e9 d\u2019exploiter les locaux selon leur destination, l\u2019article 106 de l\u2019AUDCG nouveau \u00e9voque alors les\u00a0grosses r\u00e9parations[1]<\/a><\/sup>.\u00a0<\/em><\/strong>Les auteurs consid\u00e8rent les probl\u00e8mes de clos et couverts comme relevant du d\u00e9faut de d\u00e9livrance. La suspension des loyers suppose donc une certaine gravit\u00e9 qui tient au principe de proportionnalit\u00e9\u00a0; par prudence, il vaut mieux qu\u2019elle soit autoris\u00e9e par voie de justice[2]<\/a><\/sup>.<\/p>\n Loin des questions de gros travaux ou de difficult\u00e9 de jouissance, l\u2019arr\u00eat comment\u00e9 portait sur le rejet implicite, par le propri\u00e9taire-bailleur, d\u2019une demande du preneur de transformation du bail en \u00e9ch\u00e9ances triennales, apr\u00e8s plusieurs renouvellements annuels.<\/p>\n La transformation du bail initial, \u00e0 p\u00e9riodes annuelles, en bail \u00e0 p\u00e9riodes triennales \u00e9tant de droit, la cour d\u2019appel d\u2019Abidjan a consid\u00e9r\u00e9 que l\u2019inertie du bailleur \u00e9tait de la mauvaise foi. La mauvaise foi peut fonder la suspension des loyers car \u00ab\u00a0si les clauses r\u00e9solutoires s\u2019imposent au juges, leur application reste subordonn\u00e9e aux exigences de la bonne foi, conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 1134 du Code civil<\/em>\u00a0\u00bb (Com. 7 janvier 1963, Bull. IV n\u00b0 16<\/em>). La cour d\u2019appel a donc voulu tenir compte d\u2019un \u00e9quilibre entre le comportement d\u00e9sinvolte du bailleur et les int\u00e9r\u00eats du preneur qui, jusque-l\u00e0, avait r\u00e9guli\u00e8rement pay\u00e9 son loyer depuis plusieurs ann\u00e9es.<\/p>\n Cette th\u00e9matique est tr\u00e8s proche de la question fran\u00e7aise de la prorogation des baux de d\u00e9rogation\u00a0: baux pr\u00e9caires et baux de courte dur\u00e9e. En effet, en se fondant sur la lettre de l\u2019article L. 145-5 du Code de commerce fran\u00e7ais, les juges fran\u00e7ais d\u00e9cident que le renouvellement d\u2019un bail d\u00e9rogatoire qui va au-del\u00e0 de la dur\u00e9e pr\u00e9vue par ce texte d\u2019ordre public d\u00e9bouche sur le statut des baux commerciaux[3]<\/a><\/sup>.<\/p>\n Les magistrats de la cour d\u2019appel d\u2019Abidjan s\u2019appuyaient encore sur la jurisprudence traditionnelle de la Cour de cassation fran\u00e7aise qui d\u00e9cide que les juges du fond appr\u00e9cient souverainement le bien-fond\u00e9 de l\u2019exception d\u2019inex\u00e9cution invoqu\u00e9e par le preneur qui entend se pr\u00e9valoir des manquements du bailleur pour suspendre le paiement des loyers[4]<\/a><\/sup>. Dans le m\u00eame sens que la cour d\u2019appel d\u2019Abidjan, la Cour de cassation belge estime que le bailleur [en l\u2019occurrence, le preneur principal face au sous-locataire] doit r\u00e9pondre aux demandes de renouvellement[5]<\/a><\/sup>.<\/p>\n Si l\u2019on rappelle que l\u2019acte uniforme sur le droit du commerce g\u00e9n\u00e9ral, tant dans sa version d\u2019avant 2010 (art. 97) que dans sa nouvelle version du 15 d\u00e9cembre 2010 (art. 123), pr\u00e9voit que le renouvellement du bail professionnel (commercial) ouvre droit \u00e0 une p\u00e9riode au moins triennale, on voit que la cassation de l\u2019arr\u00eat abidjanais n\u2019allait pas de soi.<\/p>\n Le message de la CCJA<\/strong><\/p>\n La CCJA se d\u00e9marque doublement de la Cour de cassation fran\u00e7aise en pr\u00f4nant un message plus radical en mati\u00e8re de suspension du paiement des loyers.<\/p>\n En premier lieu<\/strong>, payer le loyer est une obligation essentielle du preneur et la CCJA veut limiter les nuances sur le sujet. Elle acceptera sans doute une suspension des loyers si le bailleur ne fournit plus le clos et le couvert, au sens large. Bien s\u00fbr, il faut \u00e9galement envisager les hypoth\u00e8ses relevant de l\u2019acte uniforme sur les proc\u00e9dures collectives (art. 7 et suivants pour le concordat pr\u00e9ventif) en faisant n\u00e9anmoins tr\u00e8s attention \u00e0\u00a0l\u2019exception de l\u2019exception<\/em><\/strong>\u00a0pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019alin\u00e9a 3 de l\u2019art. 75 AUPC pour le concordat de redressement\u00a0: La suspension des poursuites individuelles ne s\u2019applique pas aux actions en nullit\u00e9 et en r\u00e9solution[6]<\/a><\/sup><\/em><\/strong>.<\/em>\u00a0Pour les autres hypoth\u00e8ses, la CCJA entend voir jouer un haut niveau d\u2019automaticit\u00e9<\/p>\n Le texte principalement reproduit en visa de l\u2019arr\u00eat comment\u00e9 est l\u2019article 101 de l\u2019ancien acte uniforme sur le droit du commerce g\u00e9n\u00e9ral\u00a0; il pr\u00e9voit qu\u2019\u00e0 d\u00e9faut de payer le loyer ou de respecter les clauses et conditions du bail, le preneur fera l\u2019objet d\u2019une mise en demeure d\u2019un mois, d\u00e9lai \u00e0 l\u2019issue duquel la r\u00e9siliation pourra \u00eatre poursuivie. Ce texte a \u00e9t\u00e9 repris plus ou moins par l\u2019article 133 dans le nouvel acte uniforme sur le commerce g\u00e9n\u00e9ral, avec des \u00e9l\u00e9ments de bi-lat\u00e9ralisation concernant tant le preneur que le bailleur et l\u2019introduction de la possibilit\u00e9 de pr\u00e9voir des clauses r\u00e9solutoires de plein droit qui vont dans le sens de la d\u00e9cision comment\u00e9e et rendent logique l\u2019intervention du juge des r\u00e9f\u00e9r\u00e9s.<\/p>\n En second lieu<\/strong>, la CCJA rejette fortement l\u2019indolence du preneur, confront\u00e9 \u00e0 un commandement de payer\u00a0:\u00a0vigilantibus non dormientibus…\u00a0<\/em><\/strong>Certes, il est encore trop t\u00f4t pour d\u00e9terminer la nature et le degr\u00e9 de l\u2019automaticit\u00e9 voulue par la CCJA dans l\u2019application de l\u2019article 101 AUDCG ancien (devenu art. 133, AUDCG nouveau<\/em>)\u00a0: est-on en pr\u00e9sence d\u2019une v\u00e9ritable sanction proc\u00e9durale \u00e0 l\u2019encontre du preneur (irrecevabilit\u00e9, forclusion, estoppel, caducit\u00e9)\u00a0; est-ce seulement une exigence de s\u00e9v\u00e9rit\u00e9 accrue qui pourrait n\u00e9anmoins pr\u00e9server les droits du preneur peu diligent en l\u2019absence de clos et de couvert, \u00e0 l\u2019exclusion d\u2019hypoth\u00e8ses moins graves\u00a0? Le R\u00e9pertoire Quinquennal Ohada (devenu annuel) dans la rubrique\u00a0Bail commercial<\/em>, au titre des\u00a0R\u00e9siliation judiciaire,\u00a0<\/em>regorge de d\u00e9cisions de justice affirmant la place centrale du commandement de payer, avec des implications de plein droit. Mais le\u00a0professeur Issa-Sayegh<\/em><\/strong>\u00a0y apporte une nuance en relevant qu\u2019il faut n\u00e9anmoins que le bailleur ait un motif l\u00e9gitime de r\u00e9siliation \u00e0 faire valoir[7]<\/a><\/sup>.<\/p>\n Le message de la CCJA est coh\u00e9rent avec son d\u00e9sir p\u00e9dagogique de revaloriser actes extrajudiciaires, jugements et arr\u00eats. C\u2019est un message de la m\u00eame nature qui expliquait la\u00a0jurisprudence Karnib<\/em><\/strong>\u00a0en mati\u00e8re d\u00e9fense \u00e0 ex\u00e9cution, en d\u00e9pit des passions qu\u2019elle a soulev\u00e9es[8]<\/a><\/sup>.<\/p>\n Le choix de la CCJA d\u2019une tr\u00e8s forte valorisation des actes extrajudiciaires et des d\u00e9cisions de justice n\u2019est pas un courant isol\u00e9. La Cour de cassation fran\u00e7aise a rendu une d\u00e9cision tr\u00e8s remarqu\u00e9e selon laquelle, dans le cadre d\u2019un bail de d\u00e9rogation, lorsque le bailleur d\u00e9livre cong\u00e9 (par acte extrajudiciaire) avant l\u2019expiration du d\u00e9lai contractuel, le seul fait qu\u2019il ne fasse ensuite aucune diligence pour obtenir le d\u00e9part de l\u2019occupant des locaux ne caract\u00e9rise pas son accord tacite au maintien du preneur[9]<\/a><\/sup>.<\/p>\n Article 124 AUDCG, nouveau\u00a0: formes du renouvellement et incertitudes<\/strong><\/p>\n La CCJA remarque, en passant, que le preneur avait demand\u00e9 le renouvellement du bail par courrier, et non par acte extrajudiciaire comme l\u2019exigeait l\u2019article 92 AUDCG, ancien. Cet\u00a0obiter dictum<\/em>\u00a0attire doublement l\u2019attention sur l\u2019\u00e9volution des conditions de forme contenues dans l\u2019AUDCG nouveau, en cette mati\u00e8re.<\/p>\n L\u2019article 124 de l\u2019AUDCG, nouveau, autorise le preneur \u00e0 recourir, en plus des actes extrajudiciaires, \u00e0 tout moyen permettant d\u2019\u00e9tablir la r\u00e9ception effective de la demande de renouvellement. Mais, ce qui attire le plus l\u2019attention, c\u2019est le maintien de la sanction de d\u00e9ch\u00e9ance du droit \u00e0 renouvellement \u00e0 d\u00e9faut de demande effectu\u00e9e \u00e0 temps. Comment cette sanction peut-elle se concilier avec la possibilit\u00e9 d\u2019un renouvellement tacite du bail affirm\u00e9 par l\u2019article 123, AUDCG, al. 2, nouveau\u00a0?<\/p>\n Les auteurs vont dans le sens d\u2019une d\u00e9ch\u00e9ance. Ma\u00eetre\u00a0Jimmy Kodo<\/em><\/strong>\u00a0pr\u00e9sente une doctrine CCJA et de cours d\u2019appels retenant majoritairement la d\u00e9ch\u00e9ance, sous l\u2019empire de l\u2019article 92 de l\u2019AUDCG, ancien[10]<\/a><\/sup>. Le professeur\u00a0Issa-Sayegh<\/em><\/strong>\u00a0souligne la r\u00e9daction d\u00e9fectueuse des articles 91 et 92 AUDCG, anciens (devenues 123 et 124), sugg\u00e9rant une modification textuelle, tout en rappelant la nature d\u2019ordre public de ces textes[11]<\/a><\/sup>. Le professeur\u00a0Aku\u00e9t\u00e9 Santos<\/em><\/strong>\u00a0pense que d\u00e9sormais le renouvellement tacite est condamn\u00e9[12]<\/a><\/sup>.<\/p>\n Sans attendre la confirmation par la CCJA des positions doctrinales, sous l\u2019empire des articles 124 et 133 de l\u2019AUDCG, nouveau, il faut apprendre aux entrepreneurs \u00e0 recourir aux huissiers de justice pour conserver leurs droits.<\/p>\n Vigilantibus non dormientibus<\/em>\u2026<\/p>\n Membres permanents du site France Ohada Droit<\/strong><\/p>\n\n